維持保全業務における課題の本質

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FM TOPICS

今回は、前回の「計画的な維持保全」に続いて、「維持保全業務における課題の本質」についてです。すべての施設において維持保全業務が必要不可欠であることは、周知の事実であり、それらの施設が存続する限り、維持保全業務を省くことはできません。一方で、時代や環境が変わっても、一度設定された業務仕様が、見直されることなく継続されていることが多いのもまた事実です。

当社が最も得意とする施設の維持保全業務（ファシリティマネジメントのうちの一分野）のマネジメントにおいては、あらゆる業務において「課題の本質」を見極めることが重要です。その「課題の本質」を認識した上で、それをクリアするための業務設計をすることにより、それぞれの「ファシリティ」における管理品質向上を実現することができるのです。

一つの例として、「オフィスビルにおけるトイレ」を挙げてみます。この「ファシリティ」での「課題」は、主に「美化」と「消臭」です。想定される「維持保全業務」としては、「日常清掃」、「特別清掃」、「環境備品整備業務」、「排水管清掃」です。

一般的に、「トイレ」における維持保全業務というと、日常的な「衛生陶器洗浄」、「床面モップ拭き」などの「美化」作業を主にイメージされると思います。もちろん正解です。さらには、「消臭剤」や「芳香剤」などの「環境備品」をイメージされる方も多いと思います。ここで重要なのは、「課題の本質」をしっかり認識することです。例えば、男子トイレの小便器においては、こびりついた「尿石」が「汚れ」と「悪臭」の根源ですので、「尿石の定期的な除去」が、この「ファシリティ」における「課題の本質」ということになります。

そのためには、まず、「特別清掃」にて小便器や排水管の淵に付着している尿石を除去し、「排水管清掃」にて排水管内および管入口の汚物や尿石を除去し、「ファシリティ」の状態を「フラット」（本来あるべき姿）に戻す（厳密に言うと近づける）ことが重要です。その上で、その状態を極力保つための「日常清掃」の実施や「尿石付着防止剤」の設置によって、極力フラットに近い状態に保つわけです。

つまり、ファシリティをフラットな状態に戻す「スポット的な業務」とファシリティをフラットな状態に極力保つための「日常的な業務」を効果的に併用することによって、業務品質の向上が実現できるわけです。このように、避けては通れない維持保全業務における「課題の本質」を丁寧に説明し、ご理解頂き、よりよい管理品質をフィードバックするのが、FM企業の役割だと考えています。

【2012年2月公開】

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