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分譲マンション建替え決議要件の緩和

マンション 守りたい環境 相応しい快適 保たれる品質

2021年12月10日、政府がマンション建替え決議について、必要な賛成数を4分の3か、それ以下に引き下げる検討を進めている、との報道がありました。

 

2020年(令和2年)末現在、マンションストック総数は約675.3万戸に達しており、うち高経年マンションと定義される築40年超えのものが約103.3万戸あり、全体の約15％を占めています。高経年マンションは年々増え続け、全国でマンション老朽化の問題が深刻化しています。

 

また、建替えの実施が検討されはじめる築30年を超える分譲マンションは約231.9万戸ありますが、マンション建替えが完了したもの、建替えを予定しているものも含め、約295件しか事例がありません。こうした数字から読み取っても、マンションの建替えは、管理組合にとって非常にハードルの高い決定と言えます。

 

管理組合にて建替えを検討する場合、建替え時の住民負担が大きく、決議段階までの手順がとても複雑です。そして、既存不適格の建替えにくい分譲マンションが多く、合意形成だけが建替えのネックになっているとは考えられません。

 

しかしながら、現在の区分所有法では、マンション建替え決議に「区分所有者数の5分の4以上の賛成」と「議決権の5分の4以上の賛成」が必要です。これは、管理規約の設定・変更・廃止や大規模滅失における建物の復旧などを決める「4分の3」より厳しく、マンションと共に住民も高齢化している管理組合にてとっては非常に高い壁となっています。

 

マンションと住民の高齢化に伴い、管理組合役員のなり手不足に拍車がかかり、管理組合不全に陥ると、建物の老朽化にも歯止めがかかりません。マンションがスラム化するリスクを考えると、報道のとおり、決議要件が大きく緩和されることとなれば、住民の合意形成という1つの課題がクリアでき、マンション老朽化の打開策となるのではないでしょうか。（369）

【2021年12月公開】

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