自動ドアの点検と更新

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私たちがマネジメントするお客さまの施設には自動ドアが設置されているところが多く存在します。大きな工場やビルになると自動ドアが50箇所以上あるところもあり、故障した際はメーカーに依頼して速やかに修理をする必要がでてきます。

最近あった事例を紹介します。この施設では、10か所以上自動ドアがあり、その中の一箇所の自動ドアが閉まらなくなったのでメーカーに修理を依頼しました。設置から15年以上経過した自動ドアであり、すでに製造中止となっている部品が壊れたため、他の正常な部品も一緒に交換しないと互換性がないので修理できないというのがメーカーの見解でした。

結局、お客さまへ状況を説明して修理しましたが、かなりの金額となってしまいました。

自動ドアのメーカーによって部品の耐用年数は多少違いますが、主要な部品は5年～7年くらいとなっています。ただ、実際には使用回数にもよりますが、20年以上使用できる場合もあります。

自動ドアを設置すると、メーカーからは年間保守に入って点検を実施するよう提案がされます。毎年コストはかかるものの、不具合箇所や使用状況により、事前に部品交換の提案がなされるため、年間の修繕計画などが組みやすくなり、緊急時の対応もスムーズになります。ただ、自動ドアの台数が多ければ、毎月の費用は数十万円になるケースも当然発生します。しかし、壊れるまで修理しないでおくと、先のような突然の高額な出費となるケースもでてきます。

私たちはこのような状況を想定して、施設の利用方法、利用状況に応じた提案を行っています。

1、自動ドア優先順位をつける。

これは、利用状況、重要度をお客さまと検討し、「Ａ～Ｃ」に分類します。

2、費用を算出する。

「A＝毎月1回点検する」、「B＝年１～2回点検する」、「C＝壊れたら修理する」などの3つのグループに分類して費用をそれぞれ算出します。

3、仕様を決定する。

算出した費用をもとにお客さまと最終仕様の検討を行います。

費用をさらに削減するために、A→B、B→Cのように再検討も行います。

この方法では、お客さまの要望に沿ってコストを抑えることができて、かつ将来の修理計画が明確にできます。様々な設備に応用することでコストの最適化が実現できる手法のひとつと考えています。お客さまの施設のしっかりとマネジメントし、強弱をつけた運営維持を提案していくことがファシリティマネジメントの大事な役割といえるでしょう。(P.S.ちか)

【2023年11月公開】

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