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排水管の老朽化対策
今回は、葛飾区にある築39年6階建て53世帯のマンション管理組合が抱えていた「排水管の老朽化対策について」ご紹介します。このマンションでは、1階共用部分の排水管が地震などによる地盤沈下や経年劣化の影響により、適切な排水勾配が得られずに排水不良を起こしている状態にありました。
これまで、事業計画に基づく年1回の排水管清掃を実施していましたが、この問題は解消されず、およそ3ヵ月おきに排水詰まりが発生し、そのたびに緊急作業（異物除去）を実施しなければならない状況でした。
これまで私たちは、理事会を中心にこの問題の原因追究と解決策の立案のため、いくどとなく話し合いを重ねてきましたが、なかなか事態が進展しない背景にはこのマンション特有な管理体制と高経年マンションによく見られる問題がありました。
その一つは、築39年を経過しているため、排水管以外にも改修時期を超過しているものやこれから迎えるものが多数存在しており、改修工事に必要な十分な資金が積立てられていないこと。
もう一つが、理事役員の選出（輪番制）が毎年行われるため、事案そのものについての十分な協議が行われず、持ち越されてしまう傾向にあることでした。
そこで私たちは、マンションの特徴に準じた長期修繕計画（案）を見直すところから始め、まずは理事役員の方々に理解しやすい資料の作成に取り組みました。
幸いなことに、このマンションは月に1度、定例の理事会を開催していました。さっそく、これまでの経緯を情報共有したうえで、根本的な改善策を取ることなく緊急対応という対処方法を何度となく繰り返している状況が不合理かつ不利益な状況であるとの共通の理解を得ることができました。
そして2016年2月の通常総会において「排水管の老朽化対策」の議案を上程することができました。現時点での成果としては、2016年3月より通常の年1回の排水管清掃とは別に共用部分１階汚水系統の排水管清掃を年3回定期的に実施することが承認されました。
2016年3月に実施した第1回目の排水管清掃では、勾配不良の排水管の位置の特定の他に、新たに漏水している排水管の存在も確認されました。今後の理事会において排水管清掃とは別の事案として協議を進めていく予定です。（Ｐ.Ｖ）
[2016年11月公開]
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