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自主管理の弊害乗り越え実現したマンションの給水設備新設工事
今回は、豊島区巣鴨にある築39年6階建17世帯のマンションで実施している給水設備新設工事についてお話します。このマンションは竣工後の30年間は自主管理という形態をとっていました。私たちは、9年前より管理業務を受託しています。
自主管理の歴史が長い管理組合では、資金計画の破綻による資金不足となっているケースが多くみられます。このマンションも、明らかな資金不足に陥っており、さらには設備の維持保全もほとんどなされていない状態でした。
このような中、2014年7月に実施した『貯水槽清掃』において、受水槽本体に大きな亀裂があることが判明し、早急な交換工事が必要な状況でした。
改修工事を実施するための調査した結果、地下に設置されている受水槽を解体・撤去する事は可能なものの、間口が狭すぎて新たに受水槽を設置する事は不可能である事が判明しました。
資金的に余裕があれば、いくつかの解決策を提示できるのですが、4年前に実施した大規模修繕工事で多額の借入れをしているため、捻出できる金額で工事を実現させることはほとんど不可能な状況でした。さらに、悪い事は重なるもので、調査を進めていくと給水本管は隣接するマンションの敷地に埋設されている事が判明しました。もちろん、竣工図書など存在しません。つまり、本管引き直しを行うために、さらなる費用の発生が免れない状況です。
そこで私たちは、ゼロから給水工事の見直しを行うため、新規に給水工事専門のパートナーを発掘するとともに、東京都水道局が推進している「直結給水化事業」に関する情報収集を行いました。これにより、「増圧給水直結方式」に切り替えることがベストの解決策という結論に至りました。
事業の内容は、貯水槽水道方式から直結給水方式への切り替えに際して、道路部分からメーターまでの給水管を現状より太くしなければならない場合、この工事を水道局が施工するため本管引き直しの費用が削減できるものです。さらに、貯水槽を通さないことで、おいしい水を直接利用できることは経済的にも衛生的にも安心といった効果を得ることができます。
そのような経緯を分かりやすく理事会に報告することで、本工事を審議する通常総会では、管理費等の増額改定を含む工事の議案も無事承認を得ることができました。
現在、第1期として、給水管の交換工事を進めています。今年の11月までには、すべての工事が完了する予定です。（P.V）
[2015年8月公開]
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