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設計段階におけるコンサルティング
私たちは建物の設計段階において、その「建物の完成後の維持保全に関するコンサルティング」を行っています。具体的には、お客さまが設計者とどんな建物をつくるか、設計図面で打合せしている段階で、その図面を基に、維持保全業務の仕様を検討し、コスト的な観点はもとより、安全にかかわる観点や将来的な改修や修繕の観点などからレビューを行い、その結果としての「懸案事項」を整理し、お客さまにレポートします。
建物の一生にかかるコスト（LCC＝ライフサイクルコスト）を考えたとき、その建物の維持保全（清掃、設備管理等）費用は建設費の数倍となります。そして、その完成後の維持保全コストは基本設計段階で8割が決まると言われ、実際、優れた意匠の外観の美観を保つための清掃業務に想定外のコストが、継続的に必要になる事例が多々あります。したがって、設計段階から、維持保全業務の仕様を想定し、設計仕様の最適化を図っていくことは、非常に有意義であると言えます。
昨年実施した大手音響メーカーの本社ビル新築工事へのコンサルティングでは、外壁はロープで降りることができるよう「丸環」が設置されていましたが、中央にあるガラス張りの吹抜け部分は屋上から降りることができない設計になっていました。このままの仕様だと、膨大な手間のかかる清掃作業となることを指摘した結果、設計変更がなされました。
また、設計段階では構造的な観点での「懸案事項」にとどまりますが、次のステップとして設備計画が固まりはじめたところで、金額提示も含めた維持保全についてコンサルティングを行い、利用開始後のコスト削減を実現しました。具体的には、エアコンフィルターが使い捨ての高性能フィルターが設定されていましたが、お客さまの求める「空気清浄レベル」を確認したうえで、清掃し再利用できるフィルターへの変更をリコメンデーションし、年間で300万円以上のランニングコスト削減に寄与し、さらに建設コストも削減することができました。同様に、館内すべて全熱交換器に加湿機能がついていましたが、加湿が加わることによって点検コストが大きく異なることを指摘した結果、仕様変更が行われ、建設コスト、維持保全コストともに削減することができました。
このように、設計段階から、竣工後の維持保全の観点から、設計仕様をレビューすることは、LCCの最適化に大きく寄与するのです。(東奔西走)
[2015年9月公開]
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