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中長期メンテナンス計画の策定
私たちは、お客さまが次年度予算の計画策定に役立つ情報提供の一つとして、施設の維持保全業務の単年度計画案を作成しています。この計画には、毎年発生する清掃衛生、緑地管理、各種法定点検、設備の保守・点検作業の他に、一定年数ごとに発生する設備の整備・修繕・更新計画も含まれます。
通常、お客さまが次年度の予算計画を立てる時期を逆算し、前もって次年度の業務計画を提示するのですが、設備の整備・修繕・更新に掛かるコストは、場合によりかなり高額となります。そこで、私たちは専門家の立場から詳細な単年度計画に加え、おおよその中長期メンテナンス計画を策定し、向こう5年間で見込まれる大きなコストをお客さま自身がなるべく早期に把握し、計画的な予算確保ができるようにしています。
今回はその中長期メンテナンス計画の策定方法についてお話します。
この中長期メンテナンス計画の作成において、基準となるのがメーカー推奨のメンテナンス計画です。ほとんどの設備には、○年目には消耗部品を交換し、△年目にはオーバーホール、□年目には機器ごと更新といったメンテナンス計画が各メーカーにより定められています。まずは全ての主要設備機器についてこれらの情報を取り纏め、一元化していくことが第一のステップとなります。
しかし、このメーカー推奨のメンテナンス計画は、あくまでもメーカー側の安全基準に則ったものであり、メーカー推奨通りに計画を立てると場合によりオーバースペック、すなわち不必要に前倒した計画となります。なぜなら実際には、設備の稼働状況やそれらの個体差により、標準よりも長く使用できることが多いからです。もちろん、その逆もあります。
基幹設備の場合には、万が一の故障時に発生する影響を鑑みて、メーカー推奨のメンテナンス計画に忠実なメンテナンスが必要とされます。
ある製造業A社さま所有のオフィスビルの場合、ほぼすべての設備のメンテナンス業務を私たちが一元的にマネジメントしていることに加え、常駐設備員による日常的な設備巡視も実施していることにより、設備の状況を高い精度で把握することができていました。私たちはそのメリットを生かし、設備の現況を踏まえ、状況によっては不必要と考えられるメンテナンス項目を延期または優先度を下げて提示した、現実的な中長期メンテナンス計画を策定しました。
これにより、より実態に即した予算計画の一助とすることができました。（P.V）
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